La Ville de Carcassonne s’est lancée activement dans la lutte contre l’habitat indigne et la chasse aux marchands de sommeil, en ayant pour objectif d’assurer un logement digne aux locataires et de supprimer les logements insalubres.

Ceci, suite au constat d’un nombre important de logements non décents dans le centre-ville ancien de la bastide St Louis. Une prise de conscience collective déclenchée en décembre 2015 lors de la découverte d’un immeuble insalubre au 52 rue du 4 septembre suite à la prise d’un arrêté préfectoral qui a nécessité le relogement d’urgence par la Ville de plusieurs familles. Un propriétaire saisi par la Ville et la Préfecture qui s’est vu imposer d’importants travaux pour la remise en état de l’immeuble qui avaient permis la levée de péril en 2018.

En effet, jusqu’en 2018, le seul moyen de traiter l’insalubrité était la mise en oeuvre d’une procédure d’insalubrité sanctionnée par un arrêté préfectoral ; cette procédure étant longue et très lourde à mener administrativement.
La loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 (articles 92 et 93) confortée par la loi Elan n° 2018-1021 du 23.11.2018, a introduit le dispositif du «Permis de louer».
Depuis la loi ELAN, l’EPCI peut déléguer aux communes qui en font la demande, la mise en oeuvre et le suivi du dispositif sur leur territoire. La Ville de Carcassonne a cette délégation et gère la mission Permis de louer sur son territoire.

Deux possibilités s’offrent aux communes mettant en place ce dispositif :
la déclaration ou la demande d’autorisation préalable à la mise en location. La Ville a choisi la demande d’autorisation préalable.

La demande d’autorisation préalable de mise en location :
Le propriétaire d’un logement situé dans le périmètre concerné doit faire cette demande avant la première location ou à chaque changement de locataire.

Qui est concerné par ce dispositif ?

• Les propriétaires bailleurs et les gestionnaires de bien mandatés par les bailleurs qui louent des logements destinés à l’habitation principale (lors de la première mise en location ou en cas de changement de locataire)
• Les locations de meublés ou non meublés d’une durée minimale de 8 mois.

Sur quel territoire ?
Le territoire défini a été divisé en 3 phases :
Phase 1 : La Bastide et sa périphérie
Phase 2 : La Cité et sa périphérie
Phase 3 : Les coeurs des 6 hameaux
La phase 1 a débuté le 1er avril 2021. La seconde phase sera intégrée dans le courant 2023.

Composition du dossier de demande d’autorisation préalable de mise en location :
Le service communal d’hygiène et de santé (SCHS) est en charge du permis de louer.
Cerfa n°15652*01 et les diagnostics techniques : l’administration dispose de 30 jours pour répondre (document en ligne sur le site de la Ville).

Suite à la visite du logement par le technicien du SCHS, 3 possibilités de réponse :

• L’ autorisation préalable de mise en location est accordée
• L’autorisation préalable de mise en location est accordée avec des réserves
• Refus de la mise en location préalable

En moyenne, la visite intervient sous une semaine maximum, à compter de la réception d’un dossier complet.

Ce dispositif est gratuit sur Carcassonne.
En cas de location sans autorisation, ou en dépit du refus de mise en location, le propriétaire pourra être sanctionné par le représentant de l’Etat dans le département, par une amende maximale de 5 000 et 15 000 euros, en cas de récidive dans les 3 ans.

Les points contrôlés :
Le but est de vérifier que le logement ne présente pas de risque pour la santé et la sécurité des occupants :

• L’état des installations de gaz, électricité (au vu des anomalies relevées (ou pas) dans le diagnostic)
• La ventilation des logements, l’absence d’humidité et de traces de moisissures
• L’absence de risque de chute pour les personnes (garde-corps, rambarde, ...)
• Le respect des critères d’habitabilité (luminosité suffisante des pièces principales, pièces pourvues d’ouvertures donnant sur l’extérieur, dimensions suffisantes avec une hauteur sous plafond de 2.20 m)
• L’état général des équipements (chauffage, sanitaires, menuiseries, réseau d’évacuation...).

Les motifs concernant le refus :

• Une installation électrique ou de gaz dangereuse
• Plomb de classe III accessible
• Absence de garde-corps avec un risque important de chute
• Des dimensions insuffisantes des pièces principales, une hauteur sous plafond insuffisante.

Les motifs d’autorisation avec réserves :

• Des anomalies mineures de gaz ou électriques
• Des défauts de ventilations sans présence d’humidité
• L’absence d’électricité lors de la visite (ne permet pas une vérification de la valeur de résistance de la terre notamment)

56 dossiers n’ont pas été traités car ils étaient incomplets : vente du bien (le propriétaire a retiré le dossier), changement de destination, travaux en cours …
80% des dossiers sont déposés par les agences immobilières. L’obtention d’un permis de louer est considéré comme un label par toutes les agences.
Lors des assises du « permis de louer d’Occitanie » qui se sont déroulées en mai 2022 en Ariège, les représentants des communes ayant mis en place ce dispositif ont évoqué le retour positif des bailleurs après les craintes du début.
Le dispositif est perçu très favorablement des bailleurs et des locataires et la Ville de Carcassonne entend bien poursuivre cette action essentielle au bien vivre.

En complément du dispositif « Permis de louer », la Ville mène des actions de lutte contre les marchands de sommeil :
Lors des visites effectuées dans le cadre du « Permis de louer », les techniciens relèvent les désordres des parties communes présentant un risque pour les occupants (rampe instable, plâtre sur lattis instable au plafond de la cage d’escalier ...). Ces dossiers sont alors instruits par les inspectrices de salubrité, des mises en demeure sont adressées soit au syndicat de copropriété soit au propriétaire afin qu’ils réalisent les travaux nécessaires. Le service communal d’hygiène est également destinataire dans le cadre du PDLHI (pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne) de signalements de locataires dont leurs logements présenteraient des manquements à la salubrité (moisissures, humidité, absence de ventilation...). En 2022, 60 logements ont fait l’objet d’une visite de la part des inspectrices de salubrité. Ces logements présentaient des manquements au règlement sanitaire départemental. En 2022, aucune de ces procédures n’a nécessité la saisine du Préfet, la médiation ayant permis la réalisation de travaux.
La CAF sera un partenaire important dans la mission « Permis de louer», en effet la transmission des adresses des nouveaux allocataires permettra de contacter les propriétaires défaillants et leur rappeler leurs obligations.